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  首页「天辰平台注册」Home建筑设计:SOM(高层塔楼)、ARQ(商业)、URBANUS(LOFT+小镇)、GRAVITY(住宅)

  今年一月底又去了趟深圳,固定打卡华润万象城后参观了这一年内新开业的万象天地、深圳湾万象城和深业上城。近两年深圳入市了不少重量级的商业项目,作为深圳的城市旧改项目万象天地和华润置地总部楼下的深圳湾万象城自然值得写篇报告聊聊,但今天的这篇文章想聚焦在另一个虽然仍处于人气培育期,不过设计精良、硬件一流的巨型商业综合体项目——深业上城。

  航拍深业上城(图片来自网络)在我看来深业上城有点类似东京的六本木hills,是一个以商业价值为设计导向的超级城市综合体,项目不仅囊括了传统的办公楼、酒店、高端住宅、商场等部分,还引入了具有文化科技特色的新兴业态商业空间和城市公共活动空间,英文名Upper Hills也有点致敬森公司的味道。在拥有强大投资实力开发商的支持下,一些颇为大胆而罕见的设计理念也在深业上城中得到采用,使得建筑本身就颇具看点,也用顶配的硬件奠定了未来的发展基调。延续这一专栏的重点,这篇文章主要想聊聊深业上城的商业建筑部分的规划设计,主要包括商场、屋顶小镇、酒店的设计介绍。

  原址的赛格日立厂房(图片来自网络)深业上城地块前身是赛格日立厂房,一家生产彩色显像管的电子巨头,但随着电视行业液晶面板技术的更新迭代,工厂连续亏损终关停,原址土地终由国资深业集团于2009年承接,成为深圳城市更新中的一个典型案例。早在30年前《深圳经济特区总体规划(1986-2000)》就提出了福田作为未来的新行政、、会展、文化中心,由于和总体规划深度契合,深业上城项目顺其自然的成为了全市重点项目,并被列入深圳特区成立30周年20大城市更新项目的名单,从一开始就有打造标产业升级标杆项目的心。有意思的一点是现在深业上城的北侧大块用地同为停产的三星视界工厂,2018年底传出了万科入股20%的消息,是否另一个超大规模的城市更新项目即将启动值得我们期待。

  宏观区位分析(作者自绘)说完了深业上城的前身来分析一下项目的区位背景。一个优质的商业综合体的选址至关重要,深业上城的区位应该说具有很大的独特优势,却又带着不少难以弥补的天生缺憾,但总体还是瑕不掩瑜。深业上城的区位优势有以下几点:一是相对核心区位,距离福田中心片区(市民广场)不到两公里;二是左右被莲花山和笔架山包围,具有极其优越和罕见的都市核心区自然生态,而特殊的环境优势也被反应在了随后的设计规划中;三是地块完整方正,周边路网完善等。其实除了第二条以外很多优点在绝大多数高端商场里都可以套用,所以这里也就不多赘述了。

  微观区位分析(作者自绘)优点人人都会夸,所以这里还是想更多的讨论一下项目的缺点,我个人认为有以下几点:一是公共交通不便,距离近的地铁口步行距离将近一公里。在10号线年开通之前(预计)深业上城将是一个非地铁上盖项目,这对于处于开业培养期的项目来说十分不利。而2020年10号线开通后也仅有冬瓜岭一个非换乘站点与之相连,且这一站点更靠近西北方位的住宅区而非商务区,这对于场地东南方位的写字楼里大量办公人群并不友好。虽然右侧的皇岗路未来可能会有地铁规划,但即便实现也是在十分遥远的未来(而且深业官方没有做过这方面宣传)。我个人猜测如果万科未来真的参与开发项目北侧的三星视界地块,基于万科和深铁的关系很可能在三星视界地块附近设置站点,如此便会和深业上城拉开一些距离,且现有的商场建筑平面没有考虑这一方向的地下接驳,所以说从轨交规划方面来看深业上城和同等体量的项目对比并不占优势。

  项目自建公交站(图片来自网络)基于此目前更多消费者是搭乘公交车到达项目,但根据我的亲身体验如果搭乘公交在马路对面的莲花一村站下车步行到商场入口尚需十分钟,且地块东侧则刚好处于两个站点之间,没有公交车通行。但在一楼深业上城有规划自建的公交站——深业上城首末站,不过目前似乎运营路线很少,所以目前的公交可达性和项目应该达到的高度也是落差不小。

  街景:远眺深业上城(来自百度街景)街景:远眺万象天地(右侧部分)(来自百度街景)区位缺点其二是周边区域多为老旧的社区,高端消费和商务氛围较弱。虽然项目自带的豪宅基本售罄,也虽然大体量的商场并非完全依赖周边消费者,但这种情况依然是对项目运营的不小挑战,我们坐车从深业上城经过的时候颇有一种孤岛的观感。我们对比基本同期开业的万象天地和深圳湾万象城来看深业上城的人流量远远少于前两者,许多消费者更多是奔着顶楼的网红小镇去的,下层内部的商场主体反而客流稀疏。从上图可以看出同等中高端定位的万象天地周边都市氛围浓郁,由于坐拥了来自深南大道周边高端楼盘居民、周围大量写字楼的办公族、深圳大学的学生而人流爆棚。而定位更高端的深圳湾万象城虽然在大多数高端品牌还没有落位、总体开业率不高的情况下,依然凭借前海附近大量的豪宅和高端办公楼获得了相较深业上城更多的客流(个人观感非准确数据)。

  街景:如何到达购物中心入口(来自百度街景)其三是项目周边的交通条件和建筑设计等要素约束了项目的商业氛围。作为城市公共性强的购物中心理应有着很强的外部昭示性,然而我们在参观深业上城时花了些功夫才找到商场的主入口。一是因为路口区域的现有植被把低层建筑部分全部遮住了,二是规划时购物中心部分远离十字路口,并且被放置在LOFT办公楼的底层,这点类似成都来福士购物中心——商场部分被上层的塔楼完全压着,视觉上被抢去太多关注反倒显得像普通底商,加之外部建筑立面设计时平直冷淡,所以深业上城的商场部分容易被忽略也就不足为奇。

  讨论完深业上城的区位,再来聊一下项目的商业运营情况。深业上城隶属深业集团,根据其官方网站深业开发的零售类商业项目并不多,目前仅有深业上城、朗塘城、深业东岭三个项目,并不算经验丰富的商业地产开发商。

  深业集团有限公司(简称“深业集团”)是深圳市人民政府全资拥有,深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。集团前身深业(集团)有限公司于1983年在香港注册成立。目前,集团以房地产开发、运营服务、基础设施建设、新兴产业投资为主业,同时涉足现代农业、高科技制造等领域。截至2018年底,集团资产总额1175亿元,净资产423亿元,土地储备近1,300万平方米。同时,拥有正在运营的收费公路3条,里程数达到188公里。总结来说深业上城的开发模式较为常见:一期先推出商务公寓回笼资金,然后进行二期写字楼、酒店、购物中心等商业地产部分的开发。公寓部分位于北侧的独立地块,于2013年9月开盘销售开盘,当时均价每平米7万元,今天还剩少量尾盘,均价已经升至12万左右,通过公寓销售粗略统计可以回款近百亿元。2016年深业还将部分写字楼进行了大宗交易,一次性卖给太平洋保险14层楼和上海银行24层楼,共计回款54.5亿元,通过这些操作回笼了大量资金,为后期自持商业部分减轻了很多压力。

  内场开业率(图片来自网络)3月28日晚间,深圳控股有限公司发布了2018年业绩报告,年报显示2018年1月18日开业的深业上城商业部分截至年底实现开业率60% ,营业额为6.51亿元,这一数据说实话并不理想。早于深业上城仅3个月开业的华润万象天地商业体量为23万方,2018年却能达到28.1亿元的年销售额和3898万的客流,简单换算一下万象天地的商场坪效是深业上城的三倍有余,且深业上城写字楼租金也低于深圳同等规格的项目——深业上城220-268元;平安国际中心320-520元;太平大厦350-400元; 华润置地大厦(万象天地)230- 300元(单位m²⋅月,数据来自某写字楼租赁网站 ),显示了深业上城总体还有很大的调改进步空间。

  小镇开业率(图片来自网络)目前项目的困境和刚才提到的区位缺陷自然有一定关联,但也离不开项目的运营因素,客观来说目前的深业上城商业部分其实和初始规划有不小的定位落差。我记得次听说深业上城项目的时候估计是三四年前,当时的对标竞品暗指深圳万象城,有志于引入许多高端品牌在深圳的首店或是二店,然而目前的商场整体定位中端,主力店多为快时尚品牌,未见任何品牌的入驻(包括户外品牌街),这一美好的设想基本落空:

  深业置地有限公司董事郝继霖在2013博鳌房地产论坛的发言:……就深业上城的具体招商而言,目前大多数国际品牌都集中在罗湖,但在深圳这个市场,有些品牌应该可以开设两家,所以我觉得我们还有机会。况且,福田区已成为深圳市政治、文化、经济、中心,而深业上城项目地处福田中心区,有着地理位置上的优越……深圳湾万象城基本空置的一楼内场(图片来自网络)其实客观来说结合深业上城的区位、开业节点和深业集团的实力想要打造定位的购物中心非常困难。同样定位高端的深圳湾万象城在开业半年后一楼基本还是空置状态,倒是楼上的餐饮门店大排长龙,要知道深圳湾万象城附近是深圳豪宅楼盘密度的区域,项目本身还是华润置地2018年重磅的产品,足见在深圳想要打造第二座购物中心的难度。

  毕竟塔尖的产品永远是极少数,总结近一年多大陆新开业的购物中心无非长沙IFS(九龙仓)、西安SKP(华联)、厦门万象城(华润)、北京王府中环(香港置地),这四个项目不仅都位于城市优质的核心商圈内部,而且都由实力雄厚的开发商运营,反推回来无论是区位、硬件还是招商能力都略输一筹的深业上城终无缘购物中心的定位也就无可厚非了。

  MUJI Hotel(图片来自网络)但绝非定位高级的购物中心才有说头,2013年深业引入了曾经操刀广州太古汇的郝继霖先生作为项目的操盘者,引起了业内不小的震动,也显示了深业集团打造一座地标商场的决心。作为一个定位年轻潮流的项目深业上城引入了世界家MUJI Hotel、深圳SONY直营店、中国国际消费电子展示交易中心CEEC、极具特色的空中小镇等很有分量的新鲜业态,打破了这几年商业地产领域同质化越发严重的现象,也契合了项目“Happy together齐乐无穷”的整体定位,运营难度并不输高端项目。今天的深业上城虽然说定位和一开始的规划有所落差,但如果可以沿着这个方向不断打磨,在日益激烈的深圳市场里也是极具竞争力的黑马。

  整体规划鸟瞰图(图片来自网络)说完了深业上城的运营,分析一下项目的总体规划。项目整体规划由SOM设计,分为一期(北区:公寓)和二期(南区:办公、商业、酒店),业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间、产业研发大厦、高端商务公寓、LOFT和文华东方酒店。在建筑设计方面深业集团也是邀请了不同专长的事务所合作完成整个项目的单体设计——SOM负责产业研发大厦(含酒店)的设计,ARQ负责南区商业部分的设计,URBANUS负责LOFT的设计,GRAVITY负责北区公寓的设计。

  功能分区剖面(图片来自网络)一期开发的公寓位于北区地块,属于静区。总建筑面积17万㎡,由两栋标志性超高层建筑构成,放置于此使得绝大多数公寓单元都可以获得极佳的景观视和很高的隐私性,符合豪宅客群的苛刻需求,也是很正常的操作。需要指出的是公寓的入户大厅其实位于商场二层标高处,这是由于豪宅的属性需要极高的车位配比,所以在北区的地上设置了两层的停车空间(两层停车场加起来为商场首层层高),也可以获得较好的采光通风,同时在三层标高还用天桥形成和小镇区域的连结。

  深业上城二期功能分区(图片来自网络)二期开发的南区属于动区,是项目的主要部分。两栋超高层的写字楼位于场地东南角十字路口,拥有的地标性,同时尽可能的远离了公寓部分,减少了对公寓的压迫,但缺点则是把购物中心部分挤到了西侧,使得商场的公共性不够突出。但考虑到深业上城公寓部分的豪宅定位和回笼资金的迫切需求,这样的规划也是相对合理的。

  宴会厅设计理念(图片来自SOM)在的塔楼顶部还引入了酒店文华东方的客房空间,自然是考虑到酒店的观景需求,但规划上有意思的是将酒店的宴会厅、会议厅单独剥离出来,容纳在一个单独的体块中,建筑师的意图是将笔架山的景观收入内部,成为典礼的背景,创造一种贴近自然的感官,充分利用场地的特殊景观优势,因此这个宴会厅单体也成为了酒店部分设计的重点。(后面会具体介绍)

  购物部分设计理念(图片来自都市实践)西侧地块部分的底层放置了购物中心,上部为LOFT、SOHO,是整体规划的一个亮点所在,把西侧整体的高度压低也是为了住宅单元的价值化。第三层高度上的空间是整个规划方案的亮点所在:在商场空间的上方规划了单体街区式的小镇,同时在东西两侧修建了天桥将街区和莲花山公园和笔架山公园相连,这两点都是在国内商业建筑中极其罕见的设计,同时南北两区在这一标高上通过天桥相连为北区公寓创造了无缝进入商场消费的通道。(后面会具体介绍)

  深业上城二期总平面图(图片来自网络)交通流线方面,作为一个超级综合体深业上城尝试构建起一个尽可能的多首层空间体系——商场B1层与规划中的地铁10号线层有独立的公交车站和小车落客区,L2层直通市政桥,L3层由两条分别通往笔架山、莲花山公园的人行景观廊桥贯穿东西,每一层都是某种意义上的地面层,人们可以选择自己喜欢的方式直达目的地,不同达到方式自然也是体验式购物的一部分。

  二层机动车停车流线(图片来自SOM)但对于初次开车来此的司机来说深业上城的停车方式有点绕,深业上城停车场奉行“一进两出”原则,进入深业上城的自驾车都会通过深业上城建设的高架桥——莲科高架从二层进入深业上城停车场,离开的车辆则要从一层驶出。这样的规划虽然更加方便管理,但也带来了不少缺点,例如初次探访的司机很可能走错路,在二层入口还造成了人车流线的交叉,一层高架桥下的利用率也变低。

  二层停车场入口(图片来自官方公众号)需要指出的是,这一高架桥其实是由深圳市政府投资、深业代建的市政道路。根据规划文件“改造范围内规划一条东西向市政支路,规划红线米,在保证其作为市政道路功能的基础上,允许实施道路架空及外围道路配套改造”。虽然有市民质疑这是用纳税人的钱为私有项目买单,但这条道路起始确实起到了沟通皇岗路和彩田路的交通作用,当然这也算是招商引资的一种普遍做法,两者互惠共赢,其实是一件很好的事,后面在天桥部分会具体解释。

  购物中心主入口(图片来自网络)单体设计部分首先进行购物中心的建筑设计分析。这里主要还是想聊聊可以优化的地方。于我个人的评价标准而言深业上城的购物中心设计并不算出彩,首先点就是商业氛围的缺失。前面提到的整个商场的外观过于平淡,由于被压在了顶层LOFT空间的下部显得像是普通的底商。即便现在内场的品牌开业率已经逐步提升但在橱窗却没有什么陈设,使得整个购物中心的沿街立面严重缺失商业氛围,初来乍到的消费者从主入口进入时会产生一种空置率很高的印象。

  购物中心(红色区域)一层平面图(图片来自SOM)但除了后期的运营,其实起拿起规划和建筑设计也是有责任的:从上图的一层平面图可以看到整个购物中心基本只有一个南侧的主入口导入人流,其他入口的人流导入效果都相当有限,这也是前一部分提到的目前区位交通的一大劣势。基于以上种种入口左侧的大量沿街立面极少有消费者走过,外立面的广告效应也就被大大削弱了。

  购物中心(红色区域)二层平面图(图片来自SOM)第二个明显的缺点是购物中心的店铺面积严重过大。观察上面两张平面图,我们可以看到在入口附近、转角附近以及左侧空间存在许多面积巨大的店铺,究其原因无非是因为整体空间进深很大但是业主又选择了一字型动线的原因。在运营前期业主应当是希望利用大量的主力店(anchor)填满这些铺位,所以在招商的时候引入了优衣库、ZARA等吃面积的快时尚品牌,并在一层左下角的这间巨无霸店铺引入了迪卡侬体育用品超市。

  购物中心(红色区域)地下一层平面图(图片来自SOM)但我们利用深业上城官方网站的平面索引(智能导航)可以看到开业一年后每一层仍有数间anchor主力店尚处于空置状态,包括二层左下角的巨铺,毕竟能消化这么大面积的业态还是少数。这个缺点蕴含的另一个问题是主力店的单位租金往往很低,因此深业上城购物中心部分的租金水平必然不会太好看。但对比现有的品牌落位和原始图纸可以看到后期运营的时候还是尽量将一些大开间的商铺切割成了小开间,更方便出租,也反映了业主的自我优化。

  购物中心室内空间(图片来自大众点评)第三个缺点是购物中心内部空间过于空旷,尺度感略显冷漠。由于购物中心内部商铺与邻铺横向跨度大,与对立商铺纵向距离远,中间开阔的场地也并无休闲装饰和场景搭建,层高也故意拔得很高,所以给人的直观感受就是一种疏离感。加上整体光环境较为昏暗,并不能激发购物的欲望。提到这里需要说一下采光设计:

  天窗和LOGO的对应关系(图片来自网络)深业上城由于上部为小镇单体建筑形态,因此无法做到大型自然采光,为了弥补这一遗憾商场在中庭天花板设计了数十个小型LOGO天窗,引进自然光与场内灯光配合,这些天窗会根据不同时辰的光线强弱变化,在白天、傍晚及晚上呈现白色、暗黄、紫色等不同的光线效果,一定程度上提高了商场的通透度。但实际上我参观的时候虽然外部天气晴朗,室内空间相比传统的商场却非常昏暗,不知是否因为天窗调光功能没有启用的原因。郝继霖先生曾经说过做商场的时候走道的亮度一定要低于店铺,这样才能顺其自然把顾客的注意力吸引到店铺内部,但对比太古汇项目我觉得深业上城的光环境营造实在有差距,造成的结果是这种昏暗的环境加上内场随处可见的空铺给我留下了不太好的消费体验。

  室内采光效果(图片来自网络)说完了缺点,其实商场部分的设计还是有不少亮点可循的:首先是整个空间的柱网非常规整,给停车场空间的排布带来了很大便利,同时走廊空间都是无柱的,限度的减少了视线遮挡。为了提升商场空间感商场内各楼层均为国内商场罕见的净高度(其实个人觉得有些偏高):B1层3.9米,L1层 5.05米,L2层4.5米,整体一字型的动线也是相当经典实用的,这些或多或少是郝继霖先生港资商业背景的反应。

  由深圳建筑事务所都市实践设计的屋顶小镇是整个项目出镜率的部分,由于特殊的建筑造型和配色风格吸引了不少年轻人拍照,这一部分来聊一聊小镇的建筑设计和业态规划。首先说明一点街区小镇在规划上属于LOFT部分,整体分为ABCD区,其中的C区才是我们提到的小镇部分。

  小镇二层视角(图片来自网络)规划上小镇由二十多栋3~4层的小型建筑组合成“村落”,建筑呈组团式排列,每个组团自成院落,内部小巷宽4~6m,而组团之间为开放广场,街道宽度为8~15m,组团建筑体量穿插组合,形成架空通道、露台、庭院、阳台、过廊等丰富的空间形态。办公与商业平台之间以竖向交通连接,办公人群下楼即可漫步商业街,上楼又可继续工作,往北A区可居住,往南去往D区可看展览,深业上城 LOFT以新的建筑空间模式创造了多维度的生活方式。

  小镇首层视角(图片来自网络)近两年随着两个太古里项目的大热类似的开放式商业有爆发增长的趋势,但实际上开放式商业的规划运营难度很大,首先是流线设计的问题。好在深业上城的空中小镇体量并不算大,20多座单体建筑可以通过两条平行的外部主路形成回字形的流线,所以在小镇里的方向感还是很清楚的。在保持主要流线清晰的前提下,都市实践有意识的将路径进行扭曲和方向上的变化,规避一眼望到头的无趣感,让街区的空间体验性更上一层,这种做法在开放式街区设计中十分常见。

  小镇(中间)首层平面图(图片来自SOM)其次是运营的问题,作为单体建筑理想的状态是整栋出租给一个品牌作为旗舰店,就像三里屯太古里门口的优衣库大楼那样,但现实是这种情况少之又少。深业上城也未能幸免,虽然小镇空间已经成功招来了各类不错的品牌但大多数仍只出租了首层部分,所以项目二层空间的空置率相当高,这也是开放式街区商业的一大掣肘。其实这些空间更适合作为餐饮空间,因为就餐的人群目标性很强,所以“酒香不怕巷子深”,像三里屯太古里就是如此运营的。

  小镇二层平面图(图片来自SOM)小镇部分的建筑单体设计上采用了简洁的几何语汇,干净利落没有多余的修饰,配色上利用大面积暖色系色彩墙体与灰白色建筑形成强烈的视觉冲击,配色有点蒙德里安的画作的感觉。整体建筑风格有点路易斯巴拉甘或者Ricardo Legorreta的风格, 让人想起南美洲墨西哥干燥温暖的气候。穿梭在架空通道、露台、庭院、阳台、过廊等丰富的空间中,有一种强烈的探索感和不期而遇的惊喜,这种体验也是传统大盒子购物中心所无法做到的,也难怪今天小镇成为了一处网红景点。

  路易斯巴拉甘的建筑作品(图片来自网络)吹毛求疵的说小镇部分在设计上还是有一些缺憾的,例如屋顶绿化不足和遮阳设备的缺失。但深业上城屋顶空间文化的打造突破了室内大盒子式购物中心的封闭感和沉闷感,提升了消费者的购物体验,这种将城市公园和街区商业结合的落地本身就是一次探索的胜利。

  小镇首层视角(图片来自网络)后简述一下LOFT其他区域的设计。A区LOFT为居住单元,主体标准层高9m,可灵活划分使用;于南北两侧设置外廊,通风防晒良好;户户拥有私家庭院,邻里之间既有交流,又保证了私密空间。立面以灰白色“拧麻花”的格栅样式力求将材料本身的性能发挥到。

  LOFT空间(图片来自都市实践)B区酒店及办公 LOFT以两栋建筑围合出一个内院,设置“黑盒子”小剧场激活未来区域文化活动,外立面灰白色陶板,粗糙的质感,带给人返朴归真的感受。

  LOFT空间(图片来自都市实践)D区是位于基地南侧与A区相望的另一座“山体”,作为还建政府的部分,它的功能初被设定为总部办公。建筑体量的进深较大,有26m至56m不等,通过在建筑立面设置贯通的大洞,在不同区域设置内天井,端头与商业结合的位置设置架空平台,极大的丰富了室内外空间的层次,建筑内中走道办公空间,串联了多个内院、休息厅,室外架空平台等多个不同层次的空间,形成丰富的空间体验。

  接着简单分析一下酒店的设计,这一部分主要讨论十分有特色的宴会厅单体建筑设计,至于酒店的客房层因为位于高塔上部,平面并没有太多特色可言也就不多赘述了。

  宴会厅单体建筑透视(图片来自SOM)深业上城想要打造成城市综合体的心可以从引入的酒店看出,作为世界知名的酒店品牌,始源于港岛的文华东方对于选址有着极其严苛的要求,当开始拓展大陆市场的时候文华东方把大陆放置在了OMA设计的北京CCTV大楼北配楼,然而2009年春节的一场无妄之灾烧掉了装修造价超过十亿元、即将开业的北京文华东方酒店,直到12年后北京文华东方酒店才终于在王府井的王府中环(香港置地开发,和文华东方集团同属怡和集团)重新选址开业,而在这漫长的十二年里文华东方也只进驻了广州、上海和三亚三座城市,其中广州项目选址的即是专栏之前写过的广州太古汇项目,可见能够引入文华东方项目的综合体必然是极高的规格。

  宴会厅单体建筑剖透视(图片来自SOM)在深圳文华东方的建筑设计中建筑师别出心裁地将传统置于酒店裙房的宴会厅和会议室抽离出来,放置在一个尺度宜人、面朝笔架山公园的单体中,这种设计只能说是天时地利。绝大多数酒店没有项目场地的自然景观条件,但在深业上城这种绝佳的自然景观自然是一大卖点,因此无论是宴会厅还是门厅东立面设计成了以公园为背景的大面积拉索幕墙,让自然景观可以程度的渗透进来,形成一种身处森林中的人视点感受。

  宴会厅单体建筑二层平面图(图片来自SOM)平面设计上建筑师将核心空间置于中间,南北两侧放置疏散、厨房等辅助空间,逻辑清晰。建筑首层为会议室;二层为和商场写字楼无缝连结的门厅;三层是一个和小镇路网相结合的观景平台,并面向笔架山形成一个内凹窗口的建筑意向,打破了传统高端酒店自我封闭的建筑形态;四五六层则为经济效应更高的宴会厅,让用餐者可以饱览美丽的景观。

  宴会厅单体建筑顶层建筑设计意向(图片来自SOM)在这一完全现代的建筑方案中SOM也尝试糅合了一些传统元素,例如在顶层的餐厅屋顶钢结构是传统民居坡屋顶的一种抽象,并用玻璃代替了瓦片,为室内餐厅引入了充足的自然光线。总而言之文华东方酒店宴会厅单体是特殊场地背景下的产物,不论是造价还是经济效率都不太有推广性,但也因此将成为酒店的一大卖点。

  宴会厅单体建筑门厅效果图(图片来自SOM)后需要指出是深圳文华东方酒店的开业时间从初宣布的2017年一直在不断被推迟,虽然酒店的开业筹备期必然不短,但此举或许也是出于对现实经营因素的考虑,在某种程度深业上城目前的运营情况和商务氛围和文华东方酒店的定位是有所落差的,这也是酒店运营方不得不考虑的问题。

  东侧天桥效果图(图片来自SOM)后我们来聊一聊深业上城的天桥。天桥属于构筑物而非商业建筑,但这两座耗资1.5亿人民币巨资修建而成的天桥承担的远远不止交通功能,本身就是商业流线规划的重要一环。深业上城的天桥是一种大胆而昂贵的实践,这种连结城市公园和商业项目的案例在大陆似乎是头一遭(若有先例还请告知),我认为有至少以下几个功能:一是引入社会人流来商场消费,提升营业额;二是提升公寓办公产品货值;三是一种极佳的广告效应;四是城市尺度的缝合,这也是规划部门喜闻乐见的一大亮点。

  前三点不需要多展开,不过将商业综合体和公共绿地连结的做法曾经在网络上引起一些争论,和前面提到的高架桥一样,有批评者认为此举是用纳税人的钱为私有项目的增值买单,所以我们需要明确的点是深业上城的天桥是谁投资的?根据新闻资料天桥确实属于政府投资的市政工程,深业只是负责代建。之前可能不少人认为天桥是深业集团自费建造的,现在知道了这一现实或许会发生态度的转变,但我还是认为这样的合作是互惠共赢的。

  西侧天桥效果图(图片来自SOM)首先从城市的尺度来说缝合笔架山公园和莲花山公园是规划部门乐见的城市尺度的政绩,也确实可以满足市民休闲需求。根据土地出让规划要求“地块2内结合视线平方米的公共开放空间(全天候为公众开放,可建设于裙房屋顶),成为连接莲花山公园和笔架山公园的城市山谷漫游纽带,保证莲花山公园和笔架山公园之间的视觉通透和步行穿越。同时,须结合无障碍设计充分考虑该公共开发空间的遮阳避雨以及休憩设施的设置。”因此如果可以借助深业上城顶楼的空间顺其自然的将两者结合在一起,其实降低了连结整体成本,同时给市民创造一种新的城市体验,本身就是一件充分挖掘社会效益的好事。

  东侧天桥总平面图(图片来自SOM)第二点对于如此大型投资的项目来说,政府在招商引资方面作出一些回馈是十分正常的。整个项目两百亿的投资额带来的就业机会和后期销售运营产生的税收贡献必然大于这1.5亿元的投资,所以深业上城如果因此受益的话其实政府部门也是间接的受益者。其实地铁上盖的城市综合体本身也是同一性质的事,但确实方便了市民也促进了城市商业的发展,是一件双赢的事,只是观者评价的心态更多从我用不用得着出发。

  后还有人认为深业上城的豪宅因此增值是不公平的,客观地说豪宅确实因此有所增值,但幅度不会太多,自然资源的可达性只是项目豪宅价值属性的一小部分。根据数据显示2013年至今深业上城的公寓房价走势远低于同期深圳市区普通住宅的增幅,这也是公寓产品的劣势所在。 另一方面实际上公寓增值带来的赋税增加很可能已经抵消了修建的费用,所以归根结底我认为还是一件多赢的事。

  从西侧天桥看深业上城(图片来自网络)后简单阐述一下天桥的设计。天桥由SOM设计,借用中国古典园林“曲折桥”的手法,使用弯曲的流线有别于以往人行天桥为保证快速通过而设计的单调死板的直线形,在天桥两侧还种植了草本植物用来屏蔽下方的车流干扰,消除了大自然与商业的界线,让人们可以边行走边欣赏美景,从而可以放慢脚步,形成一种进入小镇前的休闲心态。整个设想我觉得非常好 ,虽然目前两座公园引流的效果相对有限,但未来势必会成为一大亮点。

  过去的几年里中国的商业地产模式日臻成熟,但也不可避免的走向了流水化,这未必是坏事。但在深业上城的项目里我们既看到了成熟的设计手法在办公楼、购物中心中的运用 ,又看到了新的探索于空中小镇、酒店单体的中的尝试。终整个项目以很高的完成度落地,既是资本的胜利,也是建筑师的成就,希望未来中国可以有更多的高质量商业综合体落地,为我们的城市多一份体验的载体。

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